Πώς η Dimand, ετοιμάζει τη νέα γενιά έργων με ορίζοντα το 2029. Τα νέα συμβόλαια μειωμένου ρίσκου
Του Γιάννη Χαλκιαδάκη. Για την αποεπένδυση από πέντε σημαντικά έργα και την ωρίμαση των υπό ανάπτυξη projects, που αναμένεται να στηρίξει την κερδοφορία της Dimand για το 2024, έκανε λόγο ο διευθύνων σύμβουλος της εισηγμένης Δημήτρης Ανδριόπουλος, με την CFO Άννα Χαλκιαδάκη και τον CIO Νικόλαο Δήμτσα, κατά την παρουσίαση των δεδομένων της εταιρείας στην Ένωση Θεσμικών Επενδυτών.
Στην τοποθέτησή του, ο κ. Ανδριόπουλος είπε ότι: «Το 2024 θα είναι ένα έτος όπου η Dimand θα αλλάξει πίστα, καθώς θα έχουμε αποχωρήσεις από πέντε projects τα οποία ολοκληρώνουμε με αποτέλεσμα να ενισχυθεί η κερδοφορία και η ρευστότητά μας, ενώ παράλληλα θα ανακοινώσουμε τη νέα γενιά έργων της εταιρείας που θα εκτείνονται έως το 2029», λέγοντας πως η μικτή κερδοφορία του 2024 θα είναι διπλάσια από το 2023, ενώ ανάλογα θα κινηθούν και τα καθαρά κέρδη με τη ρευστότητα της εταιρείας να ενισχύεται κατά 100 εκατ. ευρώ.
Σύμφωνα με τον ίδιο, η Dimand θα είναι σε θέση να μοιράσει μέρισμα το 2025 από τα κέρδη του 2024 και υποστήριξε πως σταδιακά θα αλλάξει και η εικόνα της μετοχής με την εξέλιξη των έργων του ομίλου, ενώ αναφέρθηκε για τη μετοχή, που από την ημερομηνία εισαγωγής τον Ιούλιο του 2022, ταλαιπωρείται στο Χρηματιστήριο Αθηνών και βρίσκεται σήμερα στα 9,86 ευρώ, 34% χαμηλότερα σε σχέση με την τιμή εισαγωγής των 15 ευρώ.
Πιο αναλυτικά, η εταιρεία ως developer αγοράζει οικόπεδα, ανεγείρει γραφεία, κέντρα logistics κ.α., τα οποία μισθώνει και βρίσκει τον τελικό αγοραστή, ώστε να αποχωρήσει με κέρδος από την επένδυσή της και για αυτό τον λόγο διαθέτει χαρτοφυλάκιο ανάπτυξης ακινήτων μικτής αξίας (GDV) της τάξης του 1,2 δισ. ευρώ με ορίζοντα σταδιακής ολοκλήρωσης έως τα μέσα του 2027. Από το παραπάνω σύνολο, πέντε έργα που αντιστοιχούν σε 350 εκατ. ευρώ GDV ενδέχεται να ρευστοποιηθούν μέσα στο 2024, προσφέροντας αφενός ρευστότητα της τάξης των 100 εκατ. ευρώ αλλά και υπερδιπλασιάζοντας την κερδοφορία του 2024 έναντι του 2023.
Ειδικότερα, το 2023 η προ φόρων κερδοφορία που εμφάνισε η εταιρεία διαμορφώθηκε σε 17 εκατ ευρώ περίπου, εκ των οποίων 8 εκατ, ευρώ αφορούσαν σε οργανικά κέρδη και τα υπόλοιπα προήλθαν από την αναπροσαρμογή αποτίμησης των ενεργών projects. Η διοίκηση εκτιμά πως στην τρέχουσα χρήση, θα αποεπενδύσει από το ακίνητο γραφείων που έχει μισθωθεί από την PwC και πρόκειται να μεταβιβασθεί στην Eurobank, καθώς υπάρχει προσύμφωνο για τίμημα 74 εκατ. ευρώ, από τον Πύργο Πειραιά, με αγοραστή μάλλον την Prodea AEEAΠ, από το Μινιόν και από το κτίριο της ΕΕΔΕ στα Κάτω Πατήσια που έχει μισθωθεί στα ΕΛΤΑ.
Επίσης από το HUB 26, το κτίριο γραφείων 25.000 τ.μ στη Θεσσαλονίκη, στο κτίριο του FIX στη συμπρωτεύουσα για γραφεία 45.000 τ.μ και στις παλαιές εγκαταστάσεις της Βαλκαν στη ΒΙΠΕ Σίνδου όπου θα πραγματοποιηθεί μεγάλη επένδυση σε logistic, με την έξοδο από τα τρία παραπάνω projects, να είναι προγραμματισμένα για το 2026 σε Softex και Βαλκάν και το 2027 για το FIX.
Όσον αφορά τον Πύργο του Πειραιά, τον Ιούνιο αναμένεται να γίνει το grand opening με τον διευθύνοντα σύμβουλο να επισημαίνει πως όλοι οι χώροι θα έχουν μισθωθεί πλήρως και θα έχουν παραδοθεί στους χρήστες, εντός του προσεχούς διμήνου, καθώς ήδη στον Πύργο τους τελευταίους μήνες γίνεται σταδιακά η παράδοση των χώρων στους νέους μισθωτές.
Μάλιστα, έχει ήδη εγκατασταθεί, από τον 9ο μέχρι το 14ο όροφο, η Dialectica, η ελληνική start up στον τομέα της τεχνολογίας, ενώ θα ακολουθήσουν οι μισθωτές στους χώρους άθλησης, food & beverage και το φαρμακείο και λίγο πριν τα Χριστούγεννα έγιναν επί της ουσίας τα ανεπίσημα «εγκαίνια», έναρξης λειτουργίας του με το άνοιγμα του νέου μεγάλου καταστήματος, επιφάνειας σχεδόν 1.200 τ.μ., του βρετανικού κολοσσού ένδυσης JD Sports Fashion Plc.
Για το ακίνητο της Softex στο Βοτανικό, η εταιρεία προχωρεί σε αναπλάσεις, με τον κ. Ανδριόπουλο να σημειώνει πως στο Βοτανικό αποκτήθηκαν 50 στρέμματα με εγκαταστάσεις 150.000 τ.μ, με στόχο να ανεγερθούν κτίρια γραφείων με δόμηση έως 50.000 τ.μ., ενώ αυτή την περίοδο πραγματοποιείται η «εξυγίανση» του ακινήτου με το καθαρισμό των πλακών αμίαντου κ.α.
Συνεχίζοντας, ο επικεφαλής της Dimand αποκάλυψε πως ήδη έχουν προσεγγίσει την εταιρεία δύο πανεπιστήμια του εξωτερικού για να στήσουν campus στις καινούργιες εγκαταστάσεις, εξηγώντας ότι η περιοχή όπου βρίσκεται και το Γεωπονικό Πανεπιστήμιο έχει στάση μετρό και απέχει 10 λεπτά από το Σύνταγμα, την Ακρόπολη και τον Κεραμεικό, λέγοντας πως: « Αν υπάρξει συμφωνία για campus θα διατεθούν περί τα 15.000 τ.μ. από τα 50.000 τ.μ του έργου, ενώ θα προγραμματιστεί και οικιστικό πρόγραμμα που θα έχει σχέση με το πανεπιστήμιο».
Αναφορικά με την ολοκλήρωση της συναλλαγής για το πακέτο ακινήτων του Project Skyline, ύψους 438 εκατ. ευρώ, που αποτελείται από περίπου 700 ακίνητα που ανήκαν στην Alpha Bank και αναμένεται να ολοκληρωθεί τον Σεπτέμβριο του 2024, η τράπεζα διατηρεί ποσοστό 35% και το υπόλοιπο 65% το έχει η εταιρεία P&E Investments στην οποία μετέχουν με 75% η Dimand και με 25% η Premia AEEAΠ.
Ειδικότερα, η σύνθεση της P&E Investments, θα αλλάξει αφού η EBRD θα αποκτήσει ποσοστό 20% από την Dimand, με τη συμμετοχή των τριών εταίρων να διαμορφώνεται σε: 55% Dimand, 25% Premia και 20% EBRD. Κατόπιν, τα 640 ακίνητα θα πωληθούν και τα υπόλοιπα 60, όπως τα εμπορικά ακίνητα στο κέντρο και το παλιό κτίριο της Εμπορικής Τράπεζας στην Πλατεία Κοραή, θα αξιοποιηθούν για διάφορες χρήσεις.
Βέβαια, την ανάπλαση αυτών των κτιρίων θα την αναλάβει η Dimand αποκομίζοντας επιπρόσθετα έσοδα, με την κοινοπραξία να εκτιμά πως θα επενδύσει κεφάλαια μεταξύ 40-65 εκατ. ευρώ, με τις εκτιμήσεις να κάνουν λόγο για IRR περί το 25% και επιστροφή 2,5 φορές τα αρχικά τους κεφάλαια με επενδυτικό ορίζοντα 5-7 χρόνια.
Κατόπιν ο κ. Ανδριόπουλος, μιλώντας για τα μελλοντικά σχέδια, σημείωσε πως «ετοιμάζουμε τη νέα γενιά έργων με ορίζοντα το 2026 έως το 2029» προσθέτοντας ότι : «Θα ανακοινώσουμε νέα συμβόλαια μειωμένου ρίσκου. Αυτό σημαίνει ότι τον μισθωτή και τον αγοραστή θα τον έχουμε εξασφαλίσει από πολύ νωρίς. Στρατηγική μας είναι να αγοράζουμε φθηνά, γιατί το κέρδος δεν προκύπτει από το πόσο πουλάς αλλά από το πόσο αγοράζεις».
Εστιάζοντας στον κλάδο των ακινήτων, διεμήνυσε πως συνεχίζει να αναπτύσσεται, αλλά με σαφώς χαμηλότερους ρυθμούς με το παρελθόν, καθώς το κόστος των επιτοκίων, το κόστος των υλικών και η έλλειψη εργατικών χεριών, είναι τρεις παράγοντες που επηρεάζουν αρνητικά, αλλά υπάρχει ένα μεγάλο αντιστάθμισμα που είναι τα χαμηλότοκα δάνεια του Ταμείου Ανάκαμψης με μεγάλο χρονικό ορίζοντα, με την οικοδομή να πηγαίνει καλά, αλλά τα ενοίκια να έχουν φτάσει στο όριό τους ώστε να είναι διατηρήσιμα.
Ολοκληρώνοντας, ο διευθύνων σύμβουλος σημείωσε πως στα οικιστικά projects η Dimand δεν ήταν ενεργή έως τώρα, αλλά μετά την ανάπλαση στον Άγιο Διονύσιο στον Πειραιά που πήγε αρκετά καλά, αναπτύσσουν οικιστικά projects στα ακίνητα του Μινιόν, του FIX, της Softex και στο Skyline, λέγοντας ότι: «εμείς είμαστε developers. Μην μας μπερδεύετε με κατασκευαστές και ΑΕΕΑΠ», διευκρινίζοντας ότι:
«Κοιτάμε έξω από το κουτί. Έχουμε όραμα για να κάνουμε παρμεβάσεις στην πόλη ώστε να γίνει πιο πράσινη. Επιδιώκουμε να είμαστε αναγεννητές των περιοχών όπου δραστηριοποιούμαστε. Κοιτάμε τον πολλαπλασιαστή στην περιοχή. Κοιτάζουμε περιοχές που δεν είναι ανεπτυγμένες, αγοράζουμε φθηνά και δίνουμε υπεραξίες στο χαρτοφυλάκιό μας. Η στρατηγική αυτή όμως αργεί να αποδώσει, θέλει τουλάχιστον μια πενταετία και απαιτεί υπομονή, τόλμη και ρίσκο».
Σημειώνεται πως στο τέλος του 2023, η συνολική εκτιμώμενη ακαθάριστη αξία ανάπτυξης ή Gross Development Value (GDV) των έργων της Dimand κατά την ολοκλήρωσή τους ανέρχονταν σε περίπου 1,2 δισ ευρώ, μαζί με τις κοινοπραξίες, ενώ το ποσό που αντιστοιχεί στην εταιρεία είναι 955 εκατ. ευρώ.
Το 2023 το ενεργητικό ανήλθε στα 260 εκατ. ευρώ από 182 εκατ. ευρώ το 2022, η καθαρή λογιστική αξία (NAV) στα 140 εκατ. ευρώ από 125 εκατ. ευρώ το 2022, τα κέρδη προ φόρων στα 17,6 εκατ. ευρώ έναντι 3 εκατ. ευρώ το 2022, ο καθαρός δανεισμός αυξήθηκε στα 67 εκατ. ευρώ και η σχέση καθαρός δανεισμός προς αξία ενεργητικού διαμορφώθηκε στο 26%.
