Για την Αγορά Οικιστικών Ακινήτων στην Ευρώπη, για την Επιτοκιακή Πολιτική της ΕΚΤ, την Αδυναμία Προσφοράς, αλλά και την Επίπτωση των Δασμολογικών Πολιτικών, κάνει λόγο ο Chief Economist της Alpha Bank Παναγιώτης Θ. Καπόπουλος.
Ο αντίκτυπος στην αγορά ακινήτων της Ευρώπης εξαιτίας της αβεβαιότητας που απορρέει από τη δασμολογική πολιτική της κυβέρνησης Trump, προς το παρόν, είναι αμελητέος. Μακροπρόθεσμα, όμως, οι υψηλότεροι δασμοί και τα αντίμετρα, εάν εφαρμοσθούν, θα επηρεάσουν άμεσα την ευρωπαϊκή οικονομία και έμμεσα την αγορά ακινήτων. Στο παρόν Δελτίο, θα εστιάσουμε στην αγορά κατοικιών, αναλύοντας τις σημαντικότερες πρόσφατες εξελίξεις και τις προκλήσεις που αντιμετωπίζει στο μέλλον.
Όπως φαίνεται, ο δείκτης τιμών κατοικιών σε ονομαστικούς όρους στη Ζώνη του Ευρώ (ΖτΕ) ακολούθησε μία σταθερή ανοδική πορεία, από το 2013 και για μία δεκαετία περίπου. Το 2023, ο δείκτης σε τρέχουσες τιμές σημείωσε μία ήπια βραχύβια πτώση (-1,2%), η οποία ήταν πιο έντονη σε σταθερές τιμές έτους 2015, δηλαδή σε πραγματικούς όρους (-7,1%).
Το 2024, ο δείκτης σε τρέχουσες τιμές, δηλαδή σε ονομαστικούς όρους, ανέκτησε τις απώλειeς του, φθάνοντας στο υψηλότερο επίπεδο από το 2000 (145,7), σημειώνοντας αύξηση κατά 2,0% και οριακά αρνητική μείωση σε πραγματικούς όρους (-0,5%).
Παράλληλα, η ανάκαμψη των ονομαστικών τιμών, το 2024, συνοδεύτηκε και από ανάκαμψη των συναλλαγών οικιστικών ακινήτων στις περισσότερες χώρες της ΖτΕ, σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurostat. Το μέγεθος της μεταβολής των τιμών διέφερε σημαντικά μεταξύ των κρατών-μελών.
Για παράδειγμα, η Κροατία (10,4%), η Λιθουανία (9,7%), η Πορτογαλία (9,1%), η Ελλάδα (8,9%), η Ισπανία (8,5%), η Ιρλανδία (8,5%) και η Ολλανδία (8,2%) κατέγραψαν ρυθμούς αύξησης άνω του 8%, το 2024. Σημαντικές -αν και μικρότερες- ήταν και οι αυξήσεις του δείκτη τιμών ενοικίων στις συγκεκριμένες χώρες.
Στον αντίποδα, το Λουξεμβούργο, η Γαλλία, η Φινλανδία, η Γερμανία και η Αυστρία σημείωσαν μειώσεις των τιμών κατοικιών, αλλά ταυτόχρονα αισθητές αυξήσεις του δείκτη τιμών ενοικίων τους. Οι χώρες, δε, με τις μεγαλύτερες αυξήσεις ενοικίων ήταν η Μάλτα (8,9%), η Πορτογαλία (7,0%) και η Αυστρία (6,7%).
Ποιοι είναι, όμως, οι προσδιοριστικοί παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά οικιστικών ακινήτων στη ΖτΕ, από το 2024 έως σήμερα;
Πρώτον, η αύξηση της ζήτησης για κατοικίες. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα (ΕΚΤ), από τον Ιούνιο του 2024 έως τον Ιούνιο του 2025, έχει μειώσει 8 φορές τα βασικά της επιτόκια. Συγκεκριμένα, το επιτόκιο της διευκόλυνσης αποδοχής καταθέσεων (το επιτόκιο με το οποίο δίδεται η κατεύθυνση της νομισματικής πολιτικής) μειώθηκε από το 4% -που ήταν το ανώτατο επίπεδο- στο 2%, σήμερα.
Παράλληλα, με τη σταδιακή μείωση των επιτοκίων, η πιστοληπτική ικανότητα των νοικοκυριών βελτιώθηκε σε σχέση με το 2022 και το 2023 (“Signals of a turnaround in the housing market”, European Commission, 19 Μαΐου 2025), γεγονός που οδήγησε σε αύξηση της ζήτησης κατοικιών και, συνεπώς, σε αύξηση των ονομαστικών τους τιμών. Η πιστοληπτική ικανότητα προσδιορίζεται με βάση το εισόδημα των νοικοκυριών, τα επιτόκια των στεγαστικών δανείων και άλλους παράγοντες, όπως οι φόροι και τα επιδόματα που σχετίζονται με τη στέγαση.
Ένα άλλο στοιχείο που θα πρέπει να επισημανθεί είναι η ήπια μείωση του λόγου των ονομαστικών τιμών κατοικιών προς το ακαθάριστο διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών (price-to-income) στο επίπεδο του 103,5 από το ιστορικά υψηλό επίπεδο του 114,9, το 2022.
Η αποκλιμάκωση του λόγου αντανακλά μικρή βελτίωση της προσιτότητας στέγασης στη ΖτΕ που σχετίζεται, κυρίως, με τη χαλάρωση της νομισματικής πολιτικής από την ΕΚΤ, το 2024. Παρά ταύτα, ο λόγος price-to-income εξακολουθεί να παραμένει σε υψηλό επίπεδο σε σύγκριση με τον μακροχρόνιο μέσο όρο του.
Μειώσεις του λόγου καταγράφηκαν στην πλειονότητα των χωρών-μελών, με μόνες εξαιρέσεις να αποτελούν η Πορτογαλία, η Ελλάδα, η Εσθονία και η Σλοβενία, όπου και σημειώθηκαν αυξήσεις, αναδεικνύοντας έτσι τη δυσκολία των νοικοκυριών να ανταπεξέλθουν στον τραπεζικό δανεισμό για την αγορά κατοικίας.
Δεύτερον, η περιορισμένη προσφορά κατοικιών. Η απότομη μείωση της προσφοράς κατοικιών, από το 2022, συνέβαλε στην ανάκαμψη των τιμών των κατοικιών, το 2024. Μετά τις αυξήσεις των επιτοκίων, το 2022, οι οικοδομικές άδειες -που αντανακλούν σε μεγάλο βαθμό την προσφορά κατοικιών- στη ΖτΕ μειώθηκαν απότομα και έκτοτε παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα, γεγονός που υποδηλώνει ότι η προσφορά νέων κατοικιών θα παραμείνει περιορισμένη στο εγγύς μέλλον.
Η χαμηλή προσφορά μπορεί να αποδοθεί, μεταξύ άλλων, στο αυξημένο κόστος κατασκευής αλλά και σε άλλους περιοριστικούς παράγοντες, όπως οι αυστηροί περιβαλλοντικοί κανονισμοί και η περιορισμένη διαθεσιμότητα οικοδομήσιμης γης. Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να επισημανθεί το εξής: παρά το γεγονός ότι, κατά μέσο όρο, στη ΖτΕ, οι άδειες οικιστικών ακινήτων σημείωσαν αισθητή πτώση, το 2024, σε σύγκριση με το 2023 (-5,5%), παρατηρήθηκαν σημαντικές διαφορές μεταξύ των χωρών-μελών .
Για παράδειγμα, εντυπωσιακές ήταν οι αυξήσεις που καταγράφηκαν στην Ελλάδα (31,9%), στην Ισπανία (19,6%), στην Ολλανδία (19,3%) και στην Λετονία (10,8%), ενώ αντίθετα μεγάλες πτώσεις καταγράφηκαν στην Σλοβακία (-21%), στην Γερμανία (-20%), στην Φινλανδία (-18,3%) και στην Γαλλία (-15,9%).
Οι κίνδυνοι που αντιμετωπίζει η αγορά οικιστικών ακινήτων στο μέλλον: οι δασμοί στο επίκεντρο
Η πορεία της ευρωπαϊκής αγοράς οικιστικών ακινήτων, το 2025, θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από το πως θα διαμορφωθεί η δασμολογική πολιτική μεταξύ των ΗΠΑ και της Ευρώπης. Αναλυτές του κλάδου θεωρούν ότι οι επιπτώσεις των δασμών στα προϊόντα της Ευρωπαϊκής Ένωσης -εφόσον τελικά επιβληθούν- θα φανούν μετά από μία περίοδο έξι μηνών και θα είναι κατά κύριο λόγο δευτερογενείς. Πιο συγκεκριμένα:
- Οι δασμοί επηρεάζουν έμμεσα το κόστος κατασκευής λόγω του υψηλότερου κόστους των δομικών υλικών, όπως ο χάλυβας, το αλουμίνιο, το τσιμέντο και η ξυλεία. Όταν επιβάλλονται δασμοί/αντίμετρα σε αυτά τα υλικά, οι κατασκευαστές αντιμετωπίζουν υψηλότερο κόστος εισροών, το οποίο συνήθως μετακυλίεται στους καταναλωτές με τη μορφή υψηλότερων τιμών κατοικιών και ενοικίων.
- Είναι, επίσης, πιθανό να καθυστερήσουν τα προγραμματισμένα έργα, επιδεινώνοντας περαιτέρω την περιορισμένη προσφορά κατοικιών και ωθώντας τις τιμές των κατοικιών σε υψηλότερα επίπεδα. Με μικρότερα περιθώρια κέρδους, οι επιχειρήσεις του κατασκευαστικού κλάδου -ιδιαίτερα οι μικρές- δυσκολεύονται να απορροφήσουν το αυξανόμενο κόστος. Επιπλέον, αντιμετωπίζουν προκλήσεις από τις ελλείψεις εργατικού δυναμικού και τις αναταραχές στις αλυσίδες εφοδιασμού, οπότε μία ενδεχόμενη αύξηση των δασμών θα ασκήσει πρόσθετη πίεση.
- Αν κλιμακωθούν οι εμπορικές διαμάχες, είναι πιθανόν ο κλάδος στην Ευρώπη να σημειώσει επιβράδυνση βραχυπρόθεσμα: λιγότερες αγοραπωλησίες/συναλλαγές, πιέσεις στις τιμές και ένα κλίμα επιφυλακτικότητας θα μπορούσαν να χαρακτηρίσουν τον κλάδο, το 2025. Η αβεβαιότητα που απορρέει από τους δασμούς ενδεχομένως να επηρεάσει τους δυνητικούς αγοραστές κατοικιών. Η προοπτική χαμηλότερης οικονομικής ανάπτυξης και οι θέσεις εργασίας που κινδυνεύουν μπορεί να οδηγήσουν πολλούς ανθρώπους σε αναβολή της αγοράς κατοικίας.
Οι εξελίξεις στην αγορά κατοικιών παίζουν καθοριστικό ρόλο για την οικονομική ευημερία της Ευρώπης, ειδικά σήμερα που η κρίση κόστους ζωής αναδεικνύεται σε μείζον κοινωνικό πρόβλημα, επιδεινώνοντας την οικονομική προσιτότητα της στέγασης στις περισσότερες χώρες. Η κρίση έχει πλήξει δυσανάλογα τις ευάλωτες οικονομικά ομάδες, διευρύνοντας το χάσμα των κοινωνικών και οικονομικών ανισοτήτων. Όταν οι πολίτες δεν μπορούν να αντέξουν το κόστος στέγασης στις κοινότητες όπου εργάζονται, η ευημερία εξασθενεί.
Μέχρι στιγμής, σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες, συμπεριλαμβανομένης και της Ελλάδας, τα μέτρα που έχουν ληφθεί είναι ελλιπή για την αντιμετώπιση των επιπτώσεων στο βιοτικό επίπεδο των πολιτών μακροπρόθεσμα. Σε αυτό το πλαίσιο, οι αρμόδιοι ευρωπαϊκοί θεσμοί σε συνεργασία με τις εθνικές κυβερνήσεις, θα πρέπει να προωθήσουν περισσότερες και ολοκληρωμένες πολιτικές μέσω της Κοινωνικής Στεγαστικής Πολιτικής (European Housing Affordable Plan, European Commission).
Τέλος, για την αντιμετώπιση της κρίσης του κόστους ζωής, δεν υπάρχει βιώσιμη λύση που να μην περιλαμβάνει την προσέλκυση ιδιωτικών κεφαλαίων και επενδύσεων σε οικονομικά προσιτή στέγαση, αφού δεν επαρκούν μόνο οι δημόσιες δαπάνες. Απαιτείται, δηλαδή, η κινητοποίηση τεράστιων κεφαλαίων και ιδιωτών επενδυτών που αξιολογούν την ακίνητη περιουσία, όχι απλώς ως μία κατηγορία περιουσιακών στοιχείων, αλλά ως κανάλι για ευρύτερη δημιουργία αξίας και οικονομικής ανάπτυξης.
Οι κυβερνήσεις πρέπει να δημιουργήσουν τις συνθήκες που θα καταστήσουν τέτοιες επενδύσεις εφικτές και κερδοφόρες, μειώνοντας τον κίνδυνο και προσφέροντας φορολογικά κίνητρα και ένα εύρυθμο ρυθμιστικό πλαίσιο. Οι συμπράξεις δημόσιου και ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ), τα νέα εργαλεία χρηματοδότησης και οι κεφαλαιαγορές που επενδύουν στις προσιτές κατοικίες αποτελούν βασικούς πυλώνες κάθε μακροπρόθεσμης λύσης (“Reimagining Real Estate: A Framework for the Future”, World Economic Forum, Δεκέμβριος 2024).
Οι Εξελίξεις στην Παγκόσμια Οικονομία
ΗΠΑ► Τα νέα στοιχεία για την αγορά εργασίας των ΗΠΑ επιβεβαιώνουν την επιδείνωση της αμερικανικής οικονομίας. Χαρακτηριστικά, τον Μάιο, δημιουργήθηκαν 139 χιλ. νέες θέσεις εργασίας εκτός αγροτικού τομέα, από 147 χιλ., τον προηγούμενο μήνα, αλλά οριακά περισσότερες από τις 130 χιλ. που ανέμεναν οι αναλυτές. Επιπλέον, το ποσοστό ανεργίας παρέμεινε αμετάβλητο στο 4,2%, ενώ το μέσο ωρομίσθιο ενισχύθηκε κατά 3,9%, σε ετήσια βάση.
Ο πρόεδρος των ΗΠΑ προέβη σε νέα παρέμβαση για τη νομισματική πολιτική, καλώντας την Ομοσπονδιακή Τράπεζα των ΗΠΑ (Fed) να ακολουθήσει το παράδειγμα της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας (ΕΚΤ) και να προχωρήσει άμεσα σε μειώσεις των επιτοκίων. Τέλος, αναφορικά με τις εξελίξεις στο διεθνές εμπόριο, πρόοδος σημειώθηκε στις διαπραγματεύσεις μεταξύ ΗΠΑ και Κίνας, μετά την επικοινωνία των ηγετών των δύο χωρών, ενώ συμφωνήθηκε να συνεχισθούν οι συζητήσεις.
ΖτΕ► Η ΕΚΤ προχώρησε σε μείωση των βασικών της επιτοκίων κατά 25 μονάδες βάσης (μ.β.), την 8η από τον Ιούνιο του 2024, με το επιτόκιο διευκόλυνσης αποδοχής καταθέσεων να διαμορφώνεται στο 2%. Οι εμπειρογνώμονες της ΕΚΤ διατήρησαν αμετάβλητη την εκτίμησή τους για τον ρυθμό αύξησης του ΑΕΠ, το 2025, στο 0,9%, ενώ αναθεώρησαν επί τα χείρω την πρόβλεψή τους, για το 2026, στο 1,1%.
Οι προβλέψεις για τον πληθωρισμό αναθεωρήθηκαν χαμηλότερα, για το 2025, στο 2% (από 2,3%) και, για το 2026, στο 1,6% (από 1,9%). Τέλος, αξίζει να αναφερθεί ότι η Πρόεδρος της ΕΚΤ, κ. C. Lagarde, ανέφερε ότι ο καθοδικός κύκλος των επιτοκίων προσεγγίζει στην ολοκλήρωσή του, με μέλη του διοικητικού συμβουλίου να αναφέρουν ότι η ΕΚΤ θα πρέπει να προχωρήσει σε προσωρινή παύση του καθοδικού κύκλου στην επόμενη συνεδρίαση του Ιουλίου.
Διεθνής Οικονομία► Η αγορά εργασίας του Ην. Βασιλείου βρίσκεται σε κρίσιμο σταυροδρόμι, μετά την αύξηση της φορολογίας των επιχειρήσεων και του κόστους των προσλήψεων από την κυβέρνηση. Χαρακτηριστικά, ο αριθμός των απασχολουμένων μειώθηκε κατά 109 χιλ., τον Μάιο, σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα, ενώ χάθηκαν 274 χιλ. θέσεις εργασίας, από τον Μάιο του 2024.
Επίσης, οι μισθολογικές αυξήσεις στον ιδιωτικό τομέα, δείκτης που παρακολουθεί στενά η Τράπεζα της Αγγλίας (BoE), επιβραδύνθηκαν στο 5,1%, το τρίμηνο Φεβρουάριος-Απρίλιος, από 5,5%, το προηγούμενο τρίμηνο. Αναμφίβολα, τα νέα στοιχεία για την αγορά εργασίας καθησυχάζουν τους υπεύθυνους χάραξης πολιτικής της BoE, ενώ υποδηλώνουν ότι οι υποκείμενες πληθωριστικές πιέσεις στην οικονομία εξασθενούν, παρά την απότομη αύξηση του συνολικού πληθωρισμού, τον Απρίλιο (3,5%).
Στην Κίνα, η προσοχή στρέφεται στις νέες εμπορικές συνομιλίες που διεξάγονται στο Λονδίνο μεταξύ ΗΠΑ και Κίνας. Οι ΗΠΑ δείχνουν διατεθειμένες να άρουν τους περιορισμούς σε ορισμένες εξαγωγές τεχνολογίας, με αντάλλαγμα, όμως, ότι και η Κίνα θα χαλαρώσει τους περιορισμούς στις αποστολές σπάνιων γαιών, οι οποίες είναι απαραίτητες σε πλήθος προϊόντων ενέργειας και τεχνολογίας.
Τέλος, ο πληθωρισμός στην Κίνα παρέμεινε αμετάβλητος στο -0,1% σε ετήσια βάση, για τρίτο συνεχή μήνα, καθώς οι εξαγωγές και οι εισαγωγές επιβραδύνθηκαν.
Οι Συναλλαγματικές Ισοτιμίες και οι Αγορές Ομολόγων
Σύμφωνα με τα στοιχεία του Χρηματιστηρίου του Σικάγου, οι συνολικές καθαρές τοποθετήσεις (αγορές μείον πωλήσεις) στην ισοτιμία του ευρώ με το δολάριο παρέμειναν θετικές, την εβδομάδα που έληξε στις 6 Ιουνίου. Οι θετικές θέσεις (υπέρ του ευρώ ‟long”) αυξήθηκαν κατά 3.290 συμβόλαια, με αποτέλεσμα οι συνολικές καθαρές θέσεις να διαμορφωθούν στα 82.764 συμβόλαια από 79.474 συμβόλαια, την προηγούμενη εβδομάδα.
Ελαφρώς καθοδικές τάσεις παρατηρούνται στη συναλλαγματική ισοτιμία του ευρώ έναντι του δολαρίου, με την ισοτιμία, στις 10 Ιουνίου, να διαμορφώνεται στο 1,1397 €/$ και το δολάριο να ενισχύεται ως αποτέλεσμα των εμπορικών συνομιλιών που διεξάγονται στο Λονδίνο. προς αυτήν την κατεύθυνση, ο δείκτης δολαρίου DXY, που μετρά το αμερικανικό δολάριο έναντι των κυριότερων νομισμάτων, κινήθηκε ανοδικά, στις 10 Ιουνίου (99,25).
Καθοδικές τάσεις καταγράφονται στην ομολογιακή αγορά των ΗΠΑ, με την απόδοση του 10ετούς ομολόγου να ανέρχεται στο 4,45%, στις 10 Ιουνίου, ενώ το 2ετές ανέρχεται στο 3,98%, ως αποτέλεσμα της προόδου στις εμπορικές διαπραγματεύσεις μεταξύ ΗΠΑ και Κίνας.
Παράλληλα, στη ΖτΕ παρατηρούνται σταθεροποιητικές τάσεις στις αποδόσεις των ομολόγων. Ενδεικτικά, η απόδοση του 10ετούς γερμανικού ομολόγου ανήλθε στο 2,54%, στις 10 Ιουνίου. Τέλος, η διαφορά απόδοσης μεταξύ του 10ετούς ομολόγου της Ελλάδας και του 10ετούς ομολόγου της Γερμανίας (spread) βρίσκεται στις 69 μ.β.
