Η Ελλάδα, έχει την μεγαλύτερη επιβάρυνση στο κόστος στέγασης, σύμφωνα με την 25η Prodexpo
Του Γιάννη Χαλκιαδάκη. Στην Ελλάδα, που είναι η χώρα με την μεγαλύτερη επιβάρυνση των νοικοκυριών στο κόστος στέγασης και χρειάζεται η συνδρομή του κράτους, εστίασε αν. διευθύνων σύμβουλος της Dimand Νίκος Δήμτσας, επισημαίνοντας την ανάγκη να επιδοτηθεί άμεσα ή έμμεσα η κοινωνική κατοικία από την Πολιτεία, κατά την 14η συζήτηση στρογγυλής τραπέζης, στην 25η Prodexpo, που συντόνισε ο δημοσιογράφος του Mega TV, του Βήματος και του ot.gr, Ντίνος Σιωμόπουλος, όπου κατατέθηκαν πολύ ενδιαφέρουσες απόψεις για τις συνθήκες που διαμορφώνονται στην Ελλάδα, με τους συμμετέχοντες να ακτινογραφούν την αγορά ακινήτων.
Παρόντες ο διευθύνων σύμβουλος της Southrock Asset Management, Γιάννης Δεληκανάκης, ο διευθύνων σύμβουλος της Plasis Real Estate + Development Μηνάς Δήμος, ο αν. διευθύνων σύμβουλος της DIMAND Νίκος Δήμτσας, ο Partner Deal Advisory, Real Estate KPMG Κέννυ Ευαγγέλου ο διευθύνων σύμβουλος Trastor ΑΕΕΑΠ Τάσος Καζίνος, η Β. γενική διευθύντρια Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας & Ομίλου Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος Έλλη Κακούλλου, ο διευθύνων σύμβουλος Makt Μάξιμος Καλατζής, και ο διευθύνων σύμβουλος της Noval Property Παναγιώτης Καπετανάκος
Ανοίγοντας την συζήτηση, η γενική διευθύντρια της Αθηναϊκής Οικονομικής / JLL Δίκα Αγαπητίδου, να χαρακτηρίζει την αβεβαιότητα ως τον χειρότερο σύμβουλο, λέγοντας πως: «Έχει δημιουργηθεί μεγάλη αναταραχή και αναβρασμός για έναν νόμο που ψηφίστηκε το 2012. Μας πήρε 12 χρόνια για να συνειδητοποιήσουμε ότι υπάρχει θέμα», διευκρινίζοντας ότι η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, θα κρίνει αν είναι συνταγματικές οι διατάξεις, για τα μπόνους του ΝΟΚ.
Στα προβλήματα που έχουν ανακύψει από την εφαρμογή του ΝΟΚ, αλλά και από την έλλειψη ολοκληρωμένου χωροταξικού και πολεοδομικού σχεδιασμού, αναφέρθηκε ο Managing Partner Bernitsas Law Παναγιώτης Μπερνίτσας, σημειώνοντας πως: «Ο ΝΟΚ ψηφίστηκε το 2012 κι ακόμα συζητάμε τα στοιχειώδη» είπε χαρακτηριστικά, επισημαίνοντας ότι αν μία πράξη έδινε σε κάποιον δικαίωμα να χτίσει και στη συνέχεια ακυρωθεί, ανοίγει θέμα αποζημιώσεων από το κράτος, κάτι όμως που θα χρειαστεί πολλά χρόνια.
Σύμφωνα με τον ίδιο, το τελευταίο διάστημα υπάρχουν βελτιώσεις στη νομοθεσία, απαιτούνται όμως κι άλλες, κάνοντας αναφορά στο πρόβλημα με τη μετάβαση από τα υποθηκοφυλακεία στα κτηματολογικά γραφεία, αλλά και στις 500.000 αντιρρήσεις για τους δασικούς χάρτες, με τις περισσότερες επιτροπές να μην έχουν συσταθεί.
Όμως τη δύσκολη θέση, στην οποία έχουν έλθει πολλοί επενδυτές λόγω του ΝΟΚ, ανέδειξε ο διευθύνων σύμβουλος της Ten Brinke Hellas, Φώτης Γιόφτσιος, λέγοντας ότι το θέμα πρέπει να λυθεί σύντομα και να μην επαναληφθεί, σημειώνοντας ότι: «Πλήττεται η εικόνα της χώρας μας από τα μπρος πίσω με τις οικοδομικές άδειες. Επικρατεί τεράστια ανασφάλεια και αρκετοί έχουν υποστεί ζημιά από αυτή την κατάσταση», μιλώντας για μεγάλο πρόβλημα, που πρέπει να διευθετηθεί άμεσα, εξηγώντας ότι οι επενδυτές χρειάζονται αξιόπιστη νομοθεσία.
Ανάμεσα στους παρόντες ο Chief Investment Officer της Prodea Investments Αθανάσιος Καραγιάννης, ο Partner, Strategy & Transactions, Real Estate Leader της Deloitte Χρήστος Κοσμάς, ο διευθύνων Εταίρος | Colliers Greece & Cyprus Νίκος Κουντουριώτης, ο διευθύνων σύμβουλοι της Ask Wire Παύλος Λοϊζου, ο Συν-ιδρυτής & διευθύνων σύμβουλος της Prosperty Αντώνης Μαρκόπουλος, ο Managing Partner | Bernitsas Law Παναγιώτης Μπερνίτσας, ο γενικός διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate Γιάννης Παρασκευόπουλος και ο Managing Partner | Sioufas and Associates Law Firm Γεώργιος Δ. Σιούφας
Από την πλευρά του, ο διευθύνων σύμβουλος της Makt Μάξιμος Καλατζής, ανέδειξε τα προβλήματα που δημιουργεί η άναρχη δόμηση, λέγοντας ότι ο ΝΟΚ δόθηκε χωρίς διευκρινίσεις, δίνοντας το ελεύθερο στην ερμηνεία, προσθέτοντας ότι: «Τα ζητήματα συντελεστή δόμησης, κάλυψης, ύψους, πρέπει να τα αποτυπώσουμε και να τα έχουμε μπροστά μας» εστιάζοντας στην ανάγκη να υπάρχει μια ολιστική προσέγγιση, με τη δημιουργία των κατάλληλων υποδομών που θα υποστηρίξουν τις επενδύσεις.
Λαμβάνοντας τον λόγο, ο αν. διευθύνων σύμβουλος της Dimand Νίκος Δήμτσας, ένιωσε την ανάγκη να επιδοτηθεί άμεσα ή έμμεσα η κοινωνική κατοικία από την Πολιτεία, λέγοντας πως: «Η Ελλάδα είναι η χώρα με την μεγαλύτερη επιβάρυνση των νοικοκυριών στο κόστος στέγασης. Χρειάζεται η συνδρομή του κράτους», επισημαίνοντας πως ο νόμος για την κοινωνική αντιπαροχή έχει ψηφιστεί εδώ και δύο χρόνια, αλλά δεν έχει εφαρμοστεί ακόμα, προτείνοντας να αντιμετωπιστεί το θέμα με αξιοποίηση ακινήτων από το μεγάλο απόθεμα που έχουν οι οργανισμοί και το δημόσιο.
Συνεχίζοντας, ο διευθύνων σύμβουλος της Noval Property Παναγιώτης Καπετανάκος, είπε ότι χρειάζεται αναβάθμιση στις υποδομές και τις υπηρεσίες του κράτους, θέτοντας και το ζήτημα της έλλειψης δυναμικού στις κατασκευές. Σημείωσε δε ότι οι επενδύσεις στη βιωσιμότητα είναι η τάση για το μέλλον και δημιουργεί προστιθέμενη αξία, όπως και η αξιοποίηση των σύγχρονων τεχνολογιών, λέγοντας ότι: «Πρέπει να κοιτάζουμε προσεκτικά την προσφορά και τη ζήτηση, την τοποθεσία, τις νέες τάσεις».
Κατόπιν, ο Chief Investment Officer της Prodea Investments Αθανάσιος Καραγιάννης,υποστήριξε ότι η αγορά δεν έχει πολύ μεγάλο βάθος και το μέλλον της εξαρτάται πολύ από τους χρήστες, υποστηρίζοντας πως: «Πρέπει πρώτα να φτιάξουμε το κομμάτι των υποδομών και θέλουμε στήριξη σε επίπεδο κρατικό για τη βελτίωσή τους, προκειμένου να δέσουν οι υποδομές με τις ιδιωτικές επενδύσεις», ενώ πρόσθεσε ότι αν δεν αυξήσουμε το βάθος των χρηστών, οι εταιρίες θα ανταλλάζουν ακίνητα μεταξύ τους.
Με την άποψη ότι οι εταιρείες θα καταλήξουν να κάνουν αγοραπωλησίες μεταξύ τους συμφώνησε ο διευθύνων σύμβουλος της Hellenic Properties Ερρίκος Αρώνες, σημειώνοντας πως: «Πρέπει να αναρωτηθούμε πού πηγαίνουμε. Δεν το βλέπω σαν πρόκληση, αλλά σαν μια μεγάλη ευκαιρία. Να δούμε την αγορά σε ευρωπαϊκό πλαίσιο και όχι σε τοπικό».
Ο ίδιος υποστήριξε ότι οι ξένοι επενδυτές έχουν συμπεριλάβει την Ελλάδα για επενδύσεις, οι τιμές έχουν αυξηθεί αρκετά για να ελκύουν όλο και περισσότερους πωλητές στην αγορά, ενώ οι τράπεζες έχουν μεγάλη διάθεση να δανείσουν. Όσον αφορά στις μεγαλύτερες προκλήσεις, αναφέρθηκε στη σταθερότητα του θεσμικού πλαισίου, στο κατασκευαστικό κόστος και την επένδυση στις υποδομές.
Επίσης, η γενική διευθύντρια της Αθηναϊκής Οικονομικής/JLL Δίκα Αγαπητίδου, ο διευθύνων σύμβουλος, Hellenic Properties Ερρίκος Αρώνες, , ο ANICON. Sustainable Project & Construction Management Αννίβας Βασιλόπουλος, ο διευθύνων σύμβουλος, DCarbon Χαράλαμπος Γιαννικόπουλος– και ο διευθύνων σύμβουλος Ten Brinke Hellas Φώτης Γιόφτσιος.
Στη συνέχεια, ο διευθύνων σύμβουλος της Plasis Real Estate + Development Μηνάς Δήμος, σκιαγράφησε την αγορά ακινήτων, λέγοντας ότι υπάρχει πολύ αυξημένη ζήτηση στο νότιο άξονα του νομού Αττικής και γύρω από το ιστορικό κέντρο της πόλης, σημειώνοντας πως: «Καταγράφεται επίσης αύξηση στη ζήτηση εξοχικών κατοικιών και σε λιγότερο δημοφιλείς περιοχές, κάτι που δείχνει διεύρυνση της αγοράς», μιλώντας για κατακόρυφη αύξηση στη ζήτηση των επαγγελματικών ακινήτων και των διατηρητέων κτιρίων.
Ο γενικός διευθυντής της Danos – BNP Paribas Real Estate Γιάννης Παρασκευόπουλος, τόνισε ότι υπάρχει ενδιαφέρον από το εξωτερικό για την ελληνική αγορά ακινήτων, με την οικονομία της χώρας μας να βρίσκεται σε καλύτερο επίπεδο από την υπόλοιπη Ευρωζώνη, σημειώνοντα ότι: «Η σταθεροποίηση των μακροοικονομικών δεικτών, η βελτίωση του φορολογικού πλαισίου και το ισχυρό τουριστικό προϊόν αποτελούν σημαντικά πλεονεκτήματα για την χώρα μας», λέγοντας πως, η αγορά είναι σχετικά ρηχή και η ζήτηση πολλές φορές δεν μπορεί να καλυφθεί, με το μέγεθος των ακινήτων να απασχολεί τους επενδυτές.
Βέβαια, ρηχή χαρακτήρισε την αγορά ακινήτων και ο διευθύνων σύμβουλος της Southrock Asset Management, Γιάννης Δεληκανάκης, ο οποίος έκανε λόγο για τρομακτικό ενδιαφέρον θεσμικών επενδυτών να επενδύσουν στον τουριστικό κλάδο, βρίσκουν όμως μπροστά τους την ελληνική νομοθεσία, λέγοντας πως: «Ο μόνος τρόπος να λυθεί το θέμα είναι το εργαλείο των στρατηγικών επενδύσεων.
Υπάρχουν τοπικά συμφέροντα που δεν επιθυμούν τις επενδύσεις, εξελίσσεται μια διαμάχη και ελπίζω η κυβέρνηση να πάρει τις σωστές αποφάσεις» ενώ σημείωσε ότι το κανονιστικό πλαίσιο της χώρας είναι στον παγκόσμιο πάτο, λέγοντας ότι το κράτος είναι ανίκανο να βάλει κανόνες, σημειώνοντας ότι: «Βρισκόμαστε σε σταυροδρόμι για κρίσιμες αποφάσεις. Υπάρχει κύμα ξένων επενδυτών κι αν δεν καταφέρουμε να διορθώσουμε τη θέση μας, αυτούς τους επενδυτές δεν θα τους ξαναδούμε».
Ο διευθύνων σύμβουλος ANICON. Sustainable Project & Construction Management, Αννίβας Βασιλόπουλος, είπε πως η ελληνική οικονομία αντιμετωπίζει πολλές πρόκλησης, όπως η αύξηση τιμών και οι επιπτώσεις πληθωρισμού, αναφερόμενος στη «σημασία της χρήσης ψηφιακών εργαλείων παρακολούθησης των έργων σε πραγματικό χρόνο, που μπορεί να οδηγήσει σε μείωση κόστους κατά 10-15%». Προσέθεσε ότι υπάρχει μεγάλη αύξηση της τάξης του 20% στις πράσινες πιστοποιήσεις σε σχέση με το 2023.
O διευθύνων σύμβουλος της DCarbon Χαράλαμπος Γιαννικόπουλος ανέφερε ότι αυτά για τα οποία οι επιστήμονες φοβούνταν ότι θα έρθουν το 2030, είναι εδώ. «Είμαστε στο και 5, χρειάζονται επενδύσεις με ισορροπία» είπε, λέγοντας πως τα εργαλεία ESG είναι στρατηγική για βελτίωση, ενώ η υπομονή συμβάλλει στη δημιουργία ανθεκτικών χαρτοφυλακίων. Προσέθεσε ότι στο μέλλον οι κλιματικοί στόχοι θα μετριούνται με οικονομικούς όρους.
Η γενική διευθύντρια Ακίνητης Περιουσίας Τράπεζας του Ομίλου Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος Έλλη Κακούλλου, είπε πως οι τράπεζες έχουν ενσωματώσει όλα τα κριτήρια ESG. «Οι τράπεζες έχουν διπλό ρόλο. Πέρα από τα ακίνητα που διαχειρίζονται οι ίδιες, πρέπει να διασφαλίζουν ότι και οι πελάτες εφαρμόζουν τα κριτήρια βιωσιμότητας στις επιχειρήσεις τους» τόνισε, προσθέτοντας ότι φέτος θα ανακοινωθούν για πρώτη φορά οι δείκτες των πράσινων δανείων των χαρτοφυλακίων των τραπεζών.
Ο γενικός διευθυντής του OTE Estate Γιώργος Ταμπουρέας είπε ότι αποτελεί ζητούμενο η αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. «Στην Ελλάδα έχουν την παγκόσμια πρωτοτυπία να λειτουργούμε σαν πόλη κράτος, με το 60% της παραγωγικής δραστηριότητας να είναι συγκεντρωμένο στην Αθήνα. Πρέπει να δούμε πόσο αντέχει αυτή η πόλη, δεν έχουμε επενδύσει σε υποδομές» είπε ο κ. Ταμπουρέας. Επισήμανε χρειάζεται στρατηγικός σχεδιασμός προς αυτή την κατεύθυνση και πρέπει να δούμε γενικότερα τον χώρο.
O διευθύνων σύμβουλος της Alpha Real Estate Services Γιάννης Γκάνος, ανέφερε ότι από το 2018 70δις ευρώ κόκκινων δανείων έφυγαν από τη διαχείριση των τραπεζών, λέγοντας ότι αυτή τη στιγμή γίνονται αρκετές συναλλαγές. «Απαιτείται ενεργητική διαχείριση και συνομιλία με τους δανειολήπτες. Το 85% των δανείων συνδέεται με ακίνητα» σημείωσε ο κ. Γκάνος, συμπληρώνοντας ότι πάμε σε νέες μορφές χρηματοδότησης.
Ο Partner, Deal Advisory, Real Estate της KPMG Κέννυ Ευαγγέλου υπογράμμισε πως η υβριδική εργασία είναι πλέον κανόνας. «Το προφίλ του γραφείου έχει αλλάξει, είναι πιο ευέλικτο. Στις μεγάλες χώρες της Ευρώπης επικρατεί η τάση για να βελτιώσουν τη χρήση των γραφείων, να ενοποιήσουν χώρους, να μειώσουν το ενοίκιο» ανέφερε ο κ. Ευαγγέλου. Τόνισε ότι οι εταιρείες θέλουν πράσινα και ενεργειακά αποδοτικά κτήρια, αλλά και έξυπνα κτήρια.
Ο Partner, Strategy & Transactions, Real Estate Leader της Deloitte Χρήστος Κοσμάς,είπε πως για το 2025 υπάρχει μεγάλη τάση να διεισδύσει η τεχνητή νοημοσύνη σε πολλούς τομείς, όπως το κτηματολόγιο. «Μπορεί να γίνει μια ομαδοποίηση και να κάνει τη ζωή όλων πιο εύκολη» ανέφερε ο κ. Κοσμάς, προσθέτοντας πως έχει ιδιαίτερη σημασία η ανάπτυξη έξυπνων πόλεων.
Ο διευθύνων Εταίρος στην Colliers Greece & Cyprus Νίκος Κουντουριώτης, υπογράμμισε πως η συνεχής αναζήτηση για ποιοτικούς χώρους γραφείων μπορεί να δώσει ώθηση σε έναν κλάδο που έχει μείνει πίσω. «Χρειαζόμαστε περισσότερα και ποιοτικότερα γραφεία» σημείωσε ο κ. Κουντουριώτης, Αναφερόμενος στις αποθήκες, χαρακτήρισε απαραίτητη τη βελτίωση των υποδομών και την καλύτερη διασύνδεση, ενώ για τα καταστήματα είπε πως είναι ενισχυμένες οι αποδόσεις των εμπορικών κέντρων, με την ενίσχυση της εμπειρίας να βρίσκεται στο επίκεντρο και στους παραδοσιακούς χώρους καταστημάτων.
Ο διευθύνων σύμβουλος της Ask Wire Παύλος Λοϊζου εξήγησε ότι πρέπει να ξεκαθαρίσουμε τι είναι το κάθε ακίνητο και να το ξεχωρίσουμε από την κτηματαγορά.» Με την ψηφιοποίηση των δεδομένων θα μπορέσουμε να να χτίσουμε το προφίλ όλων των ακινήτων. Αν ξέρουμε αναλυτικά στοιχεία για το κάθε ακίνητο, ξεκινά να υπάρχει διαφάνεια στην αγορά» σχολίασε ο κ. Λοϊζου.
Ο συν-ιδρυτής & διευθύνων σύμβουλος της Prosperty Αντώνης Μαρκόπουλοςχαρακτήρισε αναγκαίο να μιλήσουμε για την αξιοπιστία των δεδομένων. «Μία αγορά είναι ακόμα στην ημιδιαφάνεια. Τα δεδομένα βρίσκονται σε διάφορες πηγές, πρέπει να τα συγκεντρώσουμε και να τα διαθέσουμε σε επενδυτές» ανέφερε ο κ. Μαρκόπουλος. Σημείωσε πως πραγματοποιούνται περίπου 30.000 πλειστηριασμοί ακινήτων ετησίως, συνολικής αξίας 3 δισ. ευρώ, προσθέτοντας ότι από τις εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα, που έχουν στα χέρια τους οι τράπεζες, μόνο κάποιες λίγες χιλιάδες είναι ώριμα για να βγουν στην αγορά.
Ο Managing Partner στη Sioufas and Associates Law Firm Γεώργιος Σιούφας επισήμανε πως παθογένειες δεκαετιών δεν μπορούν να θεραπευτούν σε λίγα χρόνια, υπάρχουν όμως αλλαγές που ευνοούν τις επενδύσεις, όπως αυτές που θεσμοθέτησε ο πρόσφατος νόμος για το Κτηματολόγιο για τη διευκόλυνση των μεταβιβάσεων.
Η Director of Real Estate Advisory της PwC Λίλα Τσιτσογιαννοπούλου, υποστήριξε πως στο παρελθόν τα ακίνητα αποτελούσαν βαρίδι για τις επιχειρήσεις, σήμερα όμως συμβάλουν στην ανάπτυξη. «Το ακίνητο παύει να είναι στατικό στοιχείο και αποτελεί πλέον ένα δυναμικά εξελισσόμενο εργαλείο» τόνισε η κ. Τσιτσογιαννοπούλου, προσθέτοντας πως η διαχείριση του ακινήτου μπορεί να οδηγήσει σε σημαντική εξοικονόμηση και να βελτιώσει την κερδοφορία μιας εταιρείας.
Η πρόεδρος της ELVIAL, Τάνια Τζήκα, μίλησε για τη σημαντική πρόκληση της κλιματικής αλλαγής, υποστηρίζοντας πως η λύση μπορεί να δοθεί μόνο μέσα από τη βιώσιμη ανάπτυξη. «Οι επενδυτές οφείλουν να αξιολογούν τα υλικά που θα χρησιμοποιήσουν στις κατασκευές τους. Υπάρχει συγκεκριμένο πλαίσιο στην Ευρώπη, δεν ισχύει όμως το ίδιο στον υπόλοιπο κόσμο» ανέφερε η κ. Τζήκα.
Αυτό, όπως είπε, έχει ως συνέπεια, οι ελληνικές επιχειρήσεις να μην είναι μη ανταγωνιστικές σε διεθνές επίπεδο, καθώς υπάρχει αθρόα εισαγωγή προϊόντων που δεν πληρούν καμία προϋπόθεση. Έδωσε επίσης έμφαση στην ανάγκη να απλοποιηθούν οι διαδικασίες για εισαγωγή εργαζομένων από τρίτες χώρες, να υπάρξει διασύνδεση της εκπαίδευσης με την αγορά εργασίας και να βελτιωθούν οι βασικές υποδομές της χώρας.
Τέλος, ιδιαίτερη σημασία είχε, η τοποθέτηση του διευθύνοντος συμβούλου της Trastor ΑΕΕΑΠ Τάσου Καζίνου, για τα επόμενα βήματα της εταιρείας. Ο κ. Καζίνος ανακοίνωσε την απόφαση της Trastor να προχωρήσει σε ΑΜΚ από 100 έως 140 εκατ. ευρώ, προκειμένου να μεγαλώσει την ελεύθερη διασπορά του μετοχικού της κεφαλαίου (το λεγόμενο free float) στο 15%. Σύμφωνα με τον κ. Καζίνο, η σχετική κίνηση προγραμματίζεται να υλοποιηθεί στις αρχές του 2025, προσδιορίζοντας το ύψος της ΑΜΚ σε περίπου 50 με 70 εκατ. ευρώ για τους επενδυτές λιανικής και άλλα τόσα από την Τράπεζα Πειραιώς.
«Η αύξηση της ελεύθερης διασποράς είναι απαραίτητη προκειμένου να συμμορφωθεί η εταιρεία στο νέο κανονισμό του Χρηματιστηρίου για τις ΑΕΕΑΠ και να αποφύγει το ενδεχόμενο επιτήρησης και στη συνέχεια διαγραφής. «Σχεδιάζουμε μια έκδοση δικαιωμάτων που θα καλυφθεί εν μέρει από την Τράπεζα Πειραιώς ενώ το υπόλοιπο (τουλάχιστον το μισό) θα είναι διαθέσιμο κυρίως σε Έλληνες λιανικούς επενδυτές. Μια τέτοια αύξηση μετοχικού κεφαλαίου θα ενισχύσει περαιτέρω την ανάπτυξη του ενεργητικού της Trastor και θα θέσει ισχυρές βάσεις για την επέκταση της μερισματικής απόδοσης στους μετόχους μας, υφιστάμενους και νέους» σημείωσε ο κ. Καζίνος.
